In Italia la cultura abitativa, differentemente dal resto d’Europa, è radicata nel principio della proprietà della casa, intesa come fonte di sicurezza economica e come pilastro di un sistema sociale basato sulla centralità della famiglia. I dati ISTAT lo dimostrano: nel 2021 il 70,8% delle famiglie risulta essere proprietaria dell’immobile abitato, mentre solamente il 20,5% vive in affitto e l’8,7% in usufrutto (o a titolo gratuito).
Le recenti evoluzioni del mercato immobiliare hanno riportato al centro del dibattito pubblico e politico il tema dell’emergenza abitativa. Dopo anni caratterizzati da un trend di decremento del prezzo degli immobili in vendita e tassi di interessi sui mutui vicini allo zero, a partire dal biennio post pandemia si è verificata una repentina inversione di tendenza di entrambi gli indicatori. La stretta sui tassi di interesse da parte dell’Europa, orientata a mitigare un’inflazione duratura che continua ad erodere il potere di acquisto dei redditi delle famiglie, ha reso i mutui e i finanziamenti più onerosi e meno accessibili. Ciò ha ridotto la domanda del mercato immobiliare, senza però sortire un’auspicabile riduzione dei prezzi degli immobili. Secondo Nomisma il calo delle compravendite di abitazioni registrato nel 2023, pari al 9,7%, è da ricondurre esclusivamente alla diminuzione della domanda assistita da mutuo (-26%). Diversamente gli acquisti senza mutuo hanno mostrato una crescita del 4,8%. Sul tema dell’affitto, che coinvolge principalmente segmenti di famiglie con minor reddito, di recente costruzione o mononucleali, il quadro sembra ancor più complicato. I dati raccolti da Immobiliare.it mostrano come nell’ultimo decennio i prezzi degli affitti hanno subito un costante aumento: ad aprile 2024 il prezzo ha raggiunto in media i 13,63€ al metro quadro, registrando un incremento dell’11,72% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. Questa tendenza ha avuto importanti risvolti sulla disponibilità economica degli affittuari. Secondo Nomisma, la percentuale di famiglie che ha dichiarato di avere problemi nel pagare il canone di affitto è passata dal 31,4% nel 2022 al 34,8% nel 2023. L’impennata dei prezzi è dovuta principalmente all’aumento della componente di domanda abitativa temporanea di studentз e lavoratorз fuorisede ed alla crescita, più recente, della componente di domanda legata alla richiesta di affitti brevi per turismo. La mancanza e la scarsa accessibilità di residenze per studentз ha esacerbato il problema del caro affitti nelle città universitarie; recentemente il tema è stato portato all’attenzione pubblica e del governo dalle proteste studentesche del 2023, guidate dal movimento ‘Tende in Piazza’, insieme alla richiesta di soluzioni concrete e aiuti economici a garanzia del diritto allo studio.
Su questo progressivo cambiamento del mercato abitativo, guidato da processi di gentrificazione e di turistificazione, si innesta il cambiamento del tessuto sociale che nel nostro paese ha portato alla luce le necessità di nuove categorie di popolazione che subiscono le conseguenze più importanti della mancanza di una solida politica abitativa. Parliamo del crescente numero di famiglie unipersonali o monogenitoriali che spesso vivono in condizioni di disagio economico.
Tra i modelli abitativi virtuosi recentemente diffusi in Italia troviamo il ‘Social Housing’. Definito ‘Edilizia Residenziale Sociale’, il Social Housing nasce con l’obiettivo di realizzare abitazioni a prezzi calmierati per coloro che, per questioni reddituali, non hanno diritto alla ‘casa popolare’. È stato introdotto per la prima volta in Italia dal ‘Piano nazionale di edilizia abitativa’ (art. 11 del decreto-legge 112/2008) che prevedeva l’istituzione di un fondo d’investimento immobiliare (FIA) dedicato a finanziare la creazione di ben 19.000 alloggi sociali, 7.000 posti letto per un totale di 4 € Mld di investimenti. Più di recente, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto il ‘Fondo per il contrasto al disagio abitativo’ con una dotazione di 100 milioni di euro per gli anni 2027-2028 da dedicare, tra le varie iniziative, anche al Social Housing. Il decreto ministeriale per la definizione delle linee guida e delle modalità di intervento sarebbe dovuto arrivare entro lo scorso aprile. Intanto il governo ha varato il ‘Decreto Salva Casa’ (decreto-legge 29 maggio 2024 n. 69) al momento oggetto dell’iter di approvazione parlamentare. Nello specifico, prevede interventi sulle deformità edilizie per rendere abitabili micro-appartamenti, sottotetti e seminterrati e l’estensione delle tolleranze costruttive ed esecutive. Questo intervento di semplificazione della normativa edilizia difficilmente potrà dare i risultati sperati dal governo e concorrere allo sblocco del mercato immobiliare e alla risoluzione dei problemi strutturali che riguardano principalmente l’accessibilità e la qualità delle abitazioni.
Politiche basate su semplificazioni e aiuti temporanei destinati a soggetti ‘tradizionali’ non sono efficaci nel contesto attuale. È necessario accompagnare la riforma della normativa edilizia con un Piano Casa strutturato, che consideri i cambiamenti sociali e le nuove esigenze deз cittadinз. Questo piano dovrebbe promuovere modelli abitativi inclusivi, recuperare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica e incentivare progetti di edilizia residenziale sociale, coinvolgendo partenariati pubblico-privati. L’obiettivo non deve essere solo contrastare l’emergenza abitativa, ma anche riqualificare quartieri e spazi degradati e promuovere un patrimonio edilizio più sostenibile.
Fonti: Articoli e sitografia
‘Gruppo di lavoro sulle politiche per la casa e l’emergenza abitativa, Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali 6 settembre 2022’. Istat. https://www.istat.it/it/archivio/274246
‘Aprile 2024. PREZZI AL CONSUMO. Dati definitivi’, Statistiche Flash, ISTAT; https://www.istat.it/it/files//2024/05/CS_Prezzi-al-consumo_Def_Aprile2024.pdf
‘Mutui impossibili e affitti insostenibili: da Nomisma una riflessione sull’emergenza casa’. Nomisma, 31 luglio 2023. https://www.nomisma.it/focus/sguardi-familiari-abitare-2023/
‘La casa è una priorità per gli italiani, ma pesa sul futuro la perdita di potere d’acquisto. Presentata l’indagine 2023 sulle famiglie italiane’. Nomisma, 30 giugno 2023. https://www.nomisma.it/focus/indagine-2023-sulle-famiglie-italiane/
